«Вечерний Оренбург», №25 от 02 апреля
Ипотечный стандарт
Кирилл Никонов
С начала этого года в России начал действовать Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Теперь банки должны более подробно информировать заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках. А также не допускать рискованных схем в ипотеке. Какие основные подходы к ипотечному кредитованию прописаны в документе? Об этом рассказал управляющий Отделением Банка России по Оренбургской области Александр Стахнюк.
Защита заемщиков
– Александр Васильевич, что это за документ – ипотечный стандарт, для чего понадобилось его разрабатывать?
– Стандарт направлен на защиту прав и интересов ипотечных заемщиков. В частности, в нем установлено, какие сведения банк в простой и понятной форме обязан раскрыть клиенту до заключения договора, о каких рисках предупредить. Человек должен подписью подтвердить, что ознакомлен с этой информацией. Также устанавливаются принципы определения условий ипотечного договора, описывается, что должен учитывать кредитор при установлении суммы кредита, срока, процентной ставки, возможных комиссий и других параметров. Рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80 % справедливой стоимости приобретаемого жилья. Кроме того, важная задача документа – сократить распространение высокорискованных и разных непрозрачных схем на ипотечном рынке.
– Что это за схемы?
– Например, когда банки совместно с застройщиками направляют часть выданных по ипотечному кредиту денег не на эскроу-счет, а на аккредитив. Напомню, эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между заемщиком и застройщиком при покупке строящегося жилья. Деньги на нем лежат до самого окончания строительства и только после введения дома в эксплуатацию передаются строительной компании. То есть деньги покупателя защищены, кроме того, они застрахованы государством в сумме до 10 миллионов рублей. А когда банки и застройщики часть денег размещают не на эскроусчете, а на аккредитиве, заемщики несут дополнительные риски, ведь эти средства не защищены системой страхования вкладов. Еще одна схема, прописанная в Стандарте, связана с так называемым кешбэком, когда банки учитывают в составе первоначального взноса сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Теперь это недопустимо, человек должен оплачивать первоначальный взнос именно за счет собственных средств. Ведь чем их меньше, тем больше сумма кредита, а значит – выше риск того, что он может не справиться с выплатами и в итоге лишиться и денег, и квартиры.
Рынок недвижимости
– Какие еще недобросовестные практики встречаются на рынке недвижимости?
– Встречаются схемы, которые приводят к завышению цен на жилье и к росту платежей. Например, квартира, которая реально стоит 5 миллионов рублей, продается в ипотеку за 6 миллионов, но с пониженной процентной ставкой. В итоге заемщик вроде бы имеет более выгодную ставку, но за счет стоимости растут ежемесячные платежи. Если вдруг человек попадет в сложную жизненную ситуацию, по каким-то причинам не сможет платить ипотеку и будет вынужден продать эту квартиру, то получит только рыночную стоимость – 5 миллионов. Этих денег не хватит, чтобы покрыть кредит. Теперь банк не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. Ипотечный стандарт стал обязательным для банков с 1 января этого года и распространяется на договоры, заключенные после этой даты.
– Александр Васильевич, как вообще сейчас обстоят дела на ипотечном рынке в нашей области, в условиях высоких ставок?
– Что касается ипотечного кредитования, то после ажиотажа в июне 2024 года, связанного с завершением действия «Льготной ипотеки» под 8 % и изменениями условий по семейной ипотеке, объем выданных кредитов в Оренбургской области сокращался и по итогам года составил 56 миллиардов рублей, что на 38 % меньше, чем в 2023 году. Почти треть выданной ипотеки пришлась на льготные программы – «Сельская» и «Семейная» ипотека. В то же время ипотечный портфель за год немного подрос (на 4 %) и на 1 января 2025 года составил 216 миллиардов рублей.
В условиях высоких ставок
– Если сокращаются выдачи ипотеки, почему тогда общий портфель вырос?
– Выдачи снижаются, но они есть, люди все равно берут новую ипотеку, она стала более адресной, квартиры покупают те, кто в них действительно нуждается. Ведь в 2023 году – первой половине 2024 года ипотечное кредитование было перегретым, под низкие проценты квартиры покупали все, часто на инвестиционные цели. Сейчас мы ожидаем более сбалансированное ипотечное кредитование, в том числе в условиях высоких процентных ставок и более жестких требований к заемщикам.
– Вернемся к стандарту. Кто его разрабатывал и утверждал?
– Стандарт был разработан и утвержден Комитетом по стандартам банковской деятельности при участии Банка России. Комитет по стандартам был создан в мае 2024 года и на две трети состоит из представителей банков и банковских ассоциаций. Это своеобразная площадка для диалога и совместной работы представителей банковского сообщества. Также это возможность транслировать на рынок мнение Банка России о том, какие практики он считает хорошими, а какие нет.